• Может ли аренда требовать одобрения как крупная сделка
  • Когда заключение договора аренды требует согласия третьих лиц
  • Какие ограничения могут привести к ничтожности договора аренды
 

К концу года у многих компаний заканчиваются сроки арен­ды коммерческой недвижимости (офисов, складов, торговых площадей и т.д.). С учетом того, что за последний год расценки на аренду заметно упали по сравнению с докризисным перио­дом, а количество предложений превысило спрос, у арендато­ров есть хорошая возможность найти гораздо более удачный вариант по соотношению размера оплаты и класса помещения. Но при заключении договора с новым арендодателем требуется большая осторожность. Необходимо проверить права потенци­ального контрагента на заключение договора, а также оценить условия предложенного им проекта договора.

Проверка прав арендодателя на заключение договора аренды

Арендатору нужно удостовериться в том, что компания-арендодатель в принципе имеет право передавать в аренду соот­ветствующий объект недвижимости - для этого не требуется согла­сия иных лиц, а если оно необходимо, то такое согласие получено.

«Выписка из реестра может дать более актуальную информацию, чем представленное арендодателем свидетельство о праве собственности»

Аренда как крупная сделка. Первое, что требуется сделать. - ознакомиться с уставом компании-арендодателя. Он может относитьсделки по предоставлению имущества в аренду к тем. которые требуют одобрения общим со­бранием участников ^акционеров) или советом директоров (п. 7 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограни­ченной ответственностью», п. 1 ст. 78 Феде­рального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акци­онерных обществах»). Если аренда подпадает под эти категории сделок, то требуется соот­ветствующий документ об одобрении договора (протокол общего собрания участников (акцио­неров), решение единственного участника (ак­ционера)). Иначе договор впоследствии может быть оспорен по иску самого арендодателя или его участников (акционеров).

Права арендодателя на объект аренды. Для проверки права потенциального контрагента на соответствующий объект недвижимости не­обходимо запросить выписку из Государствен­ного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Она может дать более актуальную информацию, чем представ­ленное арендодателем свидетельство о праве собственности или хозяйственного ведения.

Право сдачи имущества в аренду принадле­жит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные закономили собственником сдавать имущество в арен­ду (ст. 608 ГК РФ). Такими субъектами, в частности, являются субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Для передачи имуще­ства в аренду им требуется согласие собствен-’ ника в лице уполномоченного государствен­ного органа (п. 2 ст. 295 ГК РФ)*. Компания, которая сама владеет объектом на праве арен­ды, вправе передать его в субаренду только с согласия своего арендодателя, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст, 615 ГКРФ). Отсутствие согласия собственника во всех на­званных случаях влечет недействительность договора (постановление Федерального арбит­ражного суда Центрального округа от 27.03.09 по делу № А68-9772/2007).

Если окажется, что со стороны арендодате­ля договор заключен компанией, у которой на самом деле не было соответствующих прав, то договор ничтожен как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Причем это касается даже тех случаев, когда арендодатель приобрел объект недвижимости на законных основани­ях, но не зарегистрировал свои права на него

Если недвижимое имущество находится в федеральной собственности, то согласия собственника недостаточно. Заключение такого договора аренды осуществляется на конкурсной основе (п. 3 постановления Правитель­ства РФ от 30.06.98 № 685). Передача данного имуще­ства в аренду без проведения конкурса незаконна, а договор ничтожен (определение ВАС РФ от 29.09.09 №ВАС-12935/09).

ВОПРОС В ТЕМУ

  • Каковы последствия для договора аренды, если будет оспорено решение собрания участников арендодателя о назначении директора, подписавше- го договор?

Это не повлияет на действительность договора с учетом того, что он был заключен раньше вступления в силу решения суда, которое фактически аннулировало полномочия директора, В основном суды руководствуются именно таким подходом (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.10,07 № КГ-А40/10144-07)

По общему правилу крупной может быть только сделка, связан­ная с отчуждением, с возможностью отчужде­ния или приобретени­ем имущества, Аренда для арендодателя предполагает лишь передачу имущества 50 временное владение и кили) пользование

кроме аренды с правом выкупа) и требует одоб­рения как крупная од елка, только если это прямо предусмотрено уставом. Без условия в уставе такое одобре­ние возможно, если стоимость передаваемо­го в аренду имущества составляет значитель­ную часть активов арен­додателя и в результате их выбытия фактически парализуется его про­изводственная деятель­ность, приносящая основной доход (п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 №66). В основном это случаи передачи в аренду боль­шей части производ­ственных помещений (постановление Феде­рального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03-05 по де­лу № Ф08-1030/2005). Если же арендодатель не вел производствен­ную деятельность в этих помещениях, аренда не может считать­ся крупной сделкой (постановление ФАС Московского округа от21.10.09 по делу №А41-26932\08).

Проверка полномочий лица, подписы­вающего договор. Важно проверить наличие у лица, выступающего со стороны арендодате­ля, полномочий заключать соответствующий договор. Если договор собирается подписы­вать руководитель компании, то подтвердить наименование его должности может устав, а назначение на должность - протокол общего собрания участников (акционеров) или реше­ние совета директоров (если в соответствии с уставом это отнесено к его компетенции).

Когда договор от имени арендодателя заклю­чает лицо, действующее на основании дове­ренности (в том числе руководительфилиала). необходимо убедиться в том, что подписание соответствующего договора включено в объем прав, предоставленных доверенностью. А также в том, что сама доверенность выдана уполно­моченным лицом. Иначе договор аренды будет недействителен (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.08 № Ф08-6/2008).

Проверка недвижимости: возможные запреты на распоряжение

Перед заключением договора аренды важно удостовериться в том. что объект недвижимо­сти не ограничен какими-либозапретами или обременениями.

Главная тема

«Если договор, заключенный с первым арендатором, действует, то последующая аренда этого объекта в тот же период недействительна»

Ограничение на распоряжение объектом аренды. Запрет на любое распоряжение объ­ектом (в том числе путем передачи в аренду) возможен в ситуации, когда имущество являет­ся предметом судебного спора между собствен­ником компании и иным лицом. Либо когда в компании имеет место корпоративный спор, касающийся избрания органов управления. В рамках подобного спора арбитражным судом могут быть приняты меры по обеспечению ис­ка в виде запрета распоряжаться конкретным имуществом, являющимся предметом спора, либо запрета действующим органам управле­ния компании заключать любые сделки по рас­поряжению ее имуществом (п. 2 ч. 1 ст. 91, п. 3 ч. Зет. 225.6 АПК РФ).

Заключение договора аренды в период действия такого запрета (до отмены обеспечи­тельных мер) влечет его недействительность (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.07 по де­лу № А56-21167/2006).

Запрет на распоряжение объектом недвижи­мости возможен также в ходе исполнительного производства в рамках ареста этого имущества (ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Нарушение данного запрета тоже приводит к недействительности договора аренды.

В качестве обременения объекта недвижи­мости может выступать, в частности, ранее заключенный в отношении него договор арен­ды. Например, собственник здания (помеще­ния) заявил об одностороннем расторжении договора и прекратил доступ арендатора в по­мещение, а арендатор считает, что в сложив­шихся обстоятельствах односторонний отказ от договора незаконен. Или между сторонами договора имеется спор по поводу заключен­ности, действительности или пролонгации договора. Во всех подобных случаях заклю­чение в отношении того же объекта друго­го договора аренды рискованно для нового арендатора. Если в результате судебного спора выяснится, что договор, заключенный с пер­вым арендатором, действует, то последующая аренда этого объекта в тот же период недей­ствительна (определение ВАС РФ от 13.03.09 №ВАС-2165/09).

Сведения об обременениях и ограничениях. Узнать о том, что интересующий компанию объ­ект недвижимости обременен правами третьих лиц или в отношении него установлен запрет на распоряжение, поможет выписка из реестра. В ней указываются ограничения (обременения) прав на объект недвижимости, а также сведения о существующих в отношении него на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявлен­ных в судебном порядке правах требования (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

ВОПРОС В ТЕМУ

Влечет ли недействительность договора аренды тот факт, что объект аренды находится в залоге и арендодатель сдал его без согласия залогодер­жателя?

Нет. не влечет, даже если договор залога предусматривал обязательное согласие залогодержателя на пере­дачу предмета залога в аренду. В этом случае применяются лишь специальные последствия - залогодатель вправе требовать досрочного исполнения обязательства или обращения взыскания на предмет залога (определение ВАС РФ от 07.08.07 № 9676/07).

«О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним»).

Записи о запрете на совершение сделок с данным объектом недвижимости отражают­ся в выписке как ограничение прав на объект (п. 44 Правил ведения Единого государствен­ного реестра прав на недвижимое имущество* и сделок с ним, п. 20 инструкции «О порядке заполнения и выдачи <.,. > информации о за­регистрированных правах»**). Суды и судеб­ные приставы-исполнители обязаны сообщать в регистрирующий орган об определениях (постановлениях) о запрете на распоряжение конкретным объектом недвижимости не позд­нее следующего дня после их вынесения (ч. 6 ст. 93 АПК РФ, ч. 7 ст. 80 закона № 229-ФЗ). Об обеспечительных мерах, принятых в рамках корпоративного спора, можно узнать на сайте арбитражного суда по местонахождению ком­пании - собственника потенциального объекта аренды (ч. 1 ст. 225.4 АПК РФ).

Разумеется, о том, что в отношении объекта недвижимости уже заключен договор аренды, из выписки можно узнать только при условии, что этот договор зарегистрирован или хотя бы поданы документы на его регистрацию (тогда аренда указывается в выписке в качестве правопритязания). Узнать о возможном нали­чии незарегистрированного договора аренды с другим арендатором можно только с помо­щью маленького расследования в здании, где компания хочет снять помещения, - напри­мер, опроса охранников, сотрудников соседних офисов и т.д.

 

Мария Емельяненко, юрист группы юридических и аудиторских компаний «СОДЕЙСТВИЕ БИЗНЕС ПРОЕКТАМ» 

 

Источник: www.lawyercom.ru

Translate this web site

 © Группа юридических и аудиторских компаний «СОДЕЙСТВИЕ БИЗНЕС ПРОЕКТАМ»   

Правовая информация 

 

Реорганизация ГК "СБП"

С 14 августа 2017 года Ольга Пономарёва и Кира Гин, управляющие партнеры Группы компаний «Содействие Бизнес Проектам» объявили о раздельной работе с сохранением практик и компетенций по налоговым, юридическим и аудиторским вопросам.    

 Ольга Пономарёва   

Тел. 8 (495) 506-76-86, 8 (917) 579-92-96
e-mail: mail@formalex.ru
www.formalex.ru
  

Кира Гин

Тел. (495) 601-97-83, 8(926)203-92-57
e-mail: 1@ginlegal.ru
www.ginlegal.ru